V Tomto Článku:

Úvěr na hodnotu (LTV) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti v okamžiku vyřízení úvěru. Většina hypoték bez pojištění hypoték vyžaduje LTV ne více než 80 procent - to znamená, že hypotéka nesmí být za více než 80 procent hodnoty nemovitosti. V reverzní hypotéce LTV není samostatná funkce. To znamená, že není stanoveno žádné maximum a poměr je ovlivněn jinými faktory; nicméně ve většině případů pracuje v rozsahu zhruba 50 až 65 procent.

Jak funguje reverzní hypotéka?

Reverzní hypotéka je úvěr na bydlení pro seniory ve věku 62 let a starší, který nemusí být splácen, dokud dlužník nadále žije v zastavěném domě. Zájem obvykle připadá na princip, takže zůstatek úvěru může být několikanásobek původní částky úvěru. Jedná se o nerekonstruovaný úvěr, což znamená, že dlužník není osobně odpovědný za splacení. Spíše je počáteční kapitál domova spolu s jeho zhodnocením úvěrového termínu očekávaným zdrojem splátek. Dlužník platí za pojištění hypotéky, které bude použito k splacení věřitele, pokud vlastní kapitál nestačí k úplnému splacení úvěru.

Úvěrové kvalifikace

Existují pouze dvě základní kvalifikace pro reverzní hypoteční dlužník: věk a domácí kapitál. Minimální požadovaný domácí kapitál však není konkrétní údaj platný pro všechny případy. Spíše je jedním z několika vzájemně souvisejících faktorů, které se týkají stanovení maximální výše úvěru. Tyto faktory jsou domácí hodnotou až do maximální výše; stáří; úroková sazba; a typ úvěru, který zahrnuje paušální částku, měsíční platbu přes stanovenou dobu, měsíční platbu po celou dobu životnosti, úvěrovou linku nebo kombinaci těchto možností.

Vzorec

Vzorec pro určení maximální výše úvěru, který byste dostali podle zdlouhavé studie Federální rezervní rady, je složitý a může být pravidelně měněn oddělením bydlení a městského rozvoje. Začíná s hodnotou vašeho domova až do vnitrostátního limitu stanoveného na 625 500 dolarů od roku 2011. Ve druhém kroku se váš věk a aktuální úroková sazba účtovaná za typ úvěru, který byste chtěli, srovnávají, aby se dosáhlo hodnoty mezi 0 a 1, je vynásobena hodnotou vašeho domova nebo maximálním limitem, podle toho, která hodnota je nižší. Výsledná hodnota je maximální výše úvěru, na kterou jste oprávněni. Z tohoto čísla odečtete všechny existující dluhy, které máte v domě. Jedná se o množství peněz, které můžete obdržet, snížené o náklady na uzavření úvěru.

Online Kalkulačka

Vzhledem k tomu, že vzorec je tak složitý a úrokové sazby se mění denně, existují online reverzní hypoteční kalkulačky, které můžete použít k určení, kolik peněz byste měli nárok na, a proto kolik jmění musíte mít nárok. Například 62-rok-starý jediný majitel domu, s domovem $ 300,000, kdo chce paušální částku reverzní hypotéku by byl způsobilý pro půjčku 157.000 dolarů s pevnou sazbou 6,4 procenta, která zahrnuje hypoteční pojištění. Pokud majitel domu vlastní 50% vlastního kapitálu, to by znamenalo, že také dluží 150 000 dolarů z existující hypotéky. Hypotéka by měla být splacena zpětnou hypotékou, přičemž 7 000 dolarů zaplatí závěrečné náklady. Majitel domu stejného věku, který chce stejnou půjčku a dostane stejnou sazbu, by nebyl způsobilý, kdyby měl LTV o více než 50 procent. Jako dlužník stárne, jeho výše půjčky se zvýší, a proto i jeho LTV by stejně. Ve věku 90 let by stejný dlužník dostal 210 tisíc dolarů, což mělo za následek snížení LTV o 67 procent.


Video: