V Tomto Článku:

Pokud vaše jediná asociace se stavem Indiany je ze sledování fotbalu Notre Dame nebo vzpomínka na usmívající se 6letého Ron Howarda, který zpívá chvály Garyho Indiana v "The Music Man", možná si neuvědomíte, že Indiana utrpěl jeden z nejvyšších sazeb zabavování v zemi na počátku krize uzavření trhu v roce 2006, podle studie z roku 2007, "Můj starý Indiana domov: studie o rostoucí míře uzavření trhu" z University of Southern Indiana. Jak proces vyloučení, tak práva spojených nájemníků ve státě Hoosier jsou popsány ve federálním a státním právu.

Indiánský zákon o zabavování nemovitostí a práva nájemníků: nájemníků

Městská města a předměstí Indiana byly tvrdě zasaženy zabavením.

Proces blokování

Zabavování ve Spojených státech je buď soudní (u soudu) nebo neúřední (správní). V Indianu jsou foreclosures soudní. Od roku 2011 museli vězni, kteří uzavřeli smlouvu uzavřeli, poslat vyrozumění vyplaceným dlužníkům nejméně 30 dní před podáním žaloby na vyloučení na soudu. Zahajují akci uzavřením podání žaloby a zaznamenávají to, co je známé jako "lis pendens", nebo oznámení o probíhajícím soudním sporu. Uvedené strany mají právo požádat o vypořádání konference s cílem uplatnit alternativu k uzavření trhu, jako je například úprava úvěru. Soud v konečném důsledku vydá rozsudek za nebo proti uzavření trhu a v případě prvního příkazu nařídí prodej nemovitosti.

Zapojení nájemce v soudním řízení

Uzavření věřitelů v Indianu může zahrnovat jak majitele nemovitostí, tak i nájemníky v uzavření, protože nájemní smlouva je ve skutečnosti zájem o nemovitost. Účelem věřitele, včetně nájemce v akci, je ukončit práva nájemce související s nemovitostí, tj. Ukončení pronájmu. Většina věřitelů však podává pouze proti dlužníkovi, a to zejména proto, že federální zákon z roku 2009, který zakazuje věřitelům uzavírat nájemní smlouvy po uzavření trhu, vstoupil v platnost.

Ochrana nájemníků před uzavřením trhu

Federální ochrana nájemníků na uzavření zákona z roku 2009 vyžaduje věřitele a kupce uzavření trhu, aby cti existující rezidenční pronájmy po vyloučení. Jedinou výjimkou z tohoto požadavku je skutečnost, že nemovitost, která je uzavřena, je zakoupena osobou, která hodlá obsadit nájemní jednotku sám. Při ukončení nájemní smlouvy nebo nájemníků bez nájemní smlouvy musí vězni a všichni ostatní noví vlastníci, včetně těch, kteří mají v úmyslu obsadit jednotku, poskytnout nájemci oznámení 90 dní před zahájením soudního sporu.

Vyřazení po vyloučení

Uzavřený věřitel nebo jiný kupující uzavření trhu má právo v Indiě ukončit nájem po ukončení uzavření bez jediné příčiny - to znamená bez důvodu nájemní smlouvy, jako je například nezaplacení nájemného. Po uplynutí 90denní výpovědní lhůty vyžadované federálním právem majitel sleduje pronásledování v Indianu tím, že podá žalobu na vyklizení, nazývanou nezákonným zadržovatelem, u soudu. Nájemci je umožněno slyšení. Pokud je schváleno, vysídlení provádí krajský šerif, který poprvé posílá majetek a násilně odstraní všechny zbývající obyvatele.


Video: