V Tomto Článku:

Výnos je dalším výrazem pro návrat. Například výnosem dluhopisu je nominální nebo kupónová úroková míra dělená kupní cenou. V oblasti investic do komerčních nemovitostí je výnos dluhu mírou rizika spojeného s úvěrem a nahradil předchozí měřítko úvěru k hodnotě.

Poměr úvěru k hodnotě

V minulosti věřitelé vypočítali částku, kterou byli připraveni půjčovat jako procento hodnoty nemovitosti. Před rokem 2000 byl typický poměr úvěru k hodnotě 70 procent, takže nemovitost v hodnotě 1 milion dolarů by mohla přilákat půjčku až do výše 700 000 dolarů. V období od roku 2003 do roku 2007 konkurence investorů dluhopisů, které hledají dobré investice do komerčních nemovitostí, posunula poměr úvěru k hodnotě až 82 procent a ceny nemovitostí výrazně vzrostly. Když hodnota majetku začala klesat, dlužníci dlužili více, než jejich nemovitosti stály za to, což je situace známá jako záporný kapitál.

Čistý provozní výnos

Čistým provozním výnosem komerčního majetku je hrubý příjem získaný z nemovitosti každý rok minus provozní náklady. Hrubý příjem zahrnuje všechny příjmy z nemovitosti, jako jsou příjmy z pronájmu, parkovací poplatky a příjmy z prodejních automatů. Provozní náklady nezahrnují kapitálové výdaje ani úroky z nákupu nemovitosti, ale zahrnují položky jako pojištění, opravy, údržba a služby. NOI nemovitosti je ekvivalentní čistému zisku podniku a je důležitým faktorem v klíčových poměrech investic.

Poměr krytí dluhové služby

Poměr krytí dluhové služby měří míru, do jaké výnosy z majetku pokrývají provozní výdaje a hypotéky. Pro jeho výpočet rozdělte čisté provozní výnosy o celkové splátky hypoték za rok. Výsledkem 1 je rovnoměrné přerušení a většina věřitelů požaduje minimální míru krytí dluhu ve výši 1,1 pro komerční úvěry a 1,3 navíc. V praxi to znamená, že pokud náklady na hypotéku na nemovitosti činí 300 000 dolarů ročně, musí být NOI nejméně 330 000 dolarů a nejlépe 390 000 dolarů.

Poměr výnosnosti dluhu

Poměr výnosů dluhu a míry krytí dluhových služeb se staly nejdůležitějšími faktory, které komerční hypoteční věřitelé zvažují při rozhodování, zda investovat do nemovitosti. Poměr výnosů z dluhu ukazuje NOI jako procento z celkové částky úvěru, takže půjčka ve výši 10 milionů dolarů a NOI ve výši 1 milion dolarů produkuje poměr dluhového výnosu 10 milionů, dělený o 1 milion nebo 10 procent. Čím vyšší je poměr výnosů dluhu, tím atraktivnější je investice pro věřitele. Většina poskytovatelů hypoték stanovuje minimální poměr dluhového výnosu 10 procent, ale někteří trvají na 11 nebo 12 procent na volatilním trhu.


Video: Nedostatek náhradních dílů v autoopravnách (1987)